L’information sur la pollution des sols représente aujourd’hui un élément essentiel des transactions immobilières. Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, il est très vraisemblable que l’obligation d’information du vendeur soit étendue. En effet, l’avant projet de loi « d’accélération de la mutation environnementale de la société », dit avant projet de loi Grenelle 2, créé une disposition en ce sens.

Au moment de la conclusion d’un contrat, pèsent sur le vendeur toute une série d’obligations en matière d’information environnementale.

Le droit commun des contrats offre une relative protection à l’acheteur. La théorie générale des vices du consentement ou encore la garantie des vices cachés sont autant de solutions exploitables en cas de mauvaise surprise après l’achat d’un terrain.

En plus de ces règles, l’article L. 514-20 du Code de l’environnement oblige le vendeur à informer l’acquéreur en cas d’exploitation passée d’une installation soumise à autorisation et des dangers ou inconvénients importants en résultant, « pour autant qu’il les connaisse ». On constate que l’obligation d’information du vendeur est finalement plutôt limitée. Son champ d’application est restreint aux ICPE soumises à autorisation ayant été exploitées. Quant à l’information sur les risques, elle est liée à la connaissance du vendeur, mais également à leur caractère « important ». Cet article peut donc être soumis à divergence d’interprétation.

Le Conseil d’Etat et la Cour de cassation ont d’ailleurs déjà eu l’occasion d’interpréter le texte différemment : quand le premier se réfère à la nomenclature au moment de la vente pour déterminer si l’installation est ou non soumise à autorisation (1), la seconde, cassant un arrêt de la Cour d’appel de Paris reprenant la position du Conseil d’Etat, préfère s’appuyer sur la nomenclature applicable à l’époque où l’installation était en activité (2).

Ces divergences pourraient se résoudre avec l’éventuelle création d’un article L125-7 dans le Code de l’environnement, formulé comme suit :
« Lorsqu’une activité susceptible de polluer les sols est ou a été exercée sur un terrain, le vendeur ou le bailleur est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire en précisant pour autant qu’il les connaisse, les dangers ou inconvénients liés à cette activité pouvant affecter le terrain considéré. (…)
A défaut et si une pollution notable du terrain est constatée, l’acheteur ou le locataire a le choix de poursuivre la résolution du contrat et de se faire restituer selon le cas une partie du prix de vente ou des loyers versés ; l’acheteur peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport aux prix de vente. (…) »

L’avant-projet de loi Grenelle 2 pourrait donc venir ajouter une nouvelle obligation à la charge du vendeur et du bailleur. L’information devrait donc porter sur l’existence antérieure d’une installation soumise à autorisation mais aussi sur l’exploitation actuelle ou passée de toute activité « susceptible de polluer les sols ». En réalité, il semble que l’obligation d’information du vendeur soit simplifiée ! Qu’une installation soit soumise à la réglementation ICPE ou non, qu’elle ait été exploitée dans le passé ou qu’elle le soit encore, l’acquéreur - et le locataire - doit en être informé. Voilà qui simplifie les choses !

Cependant, il est à craindre que la notion de pollution « notable » soit délicate à interpréter. De même, une activité « susceptible de polluer les sols » risque de poser problème…

Le texte a en tout cas le mérite d’obliger clairement vendeur et bailleur à donner le maximum d’information à l’acheteur, ou au locataire, quant à l’éventuelle pollution du sol.

Afin de se prémunir contre la remise en cause du contrat de vente, le vendeur doit se montrer vigilant. On ne pourra ainsi que lui conseiller d’informer l’acheteur de toutes les activités ayant été exercées sur le terrain.

(1) Conseil d’Etat, 16 novembre 1998
(2) Cour de cassation, 17 novembre 2004