A. Servitudes d’utilité publique

Les servitudes d’utilité public, à savoir les SUP, sont formellement mises en place à travers un arrêté préfectoral . Cette mise en place intervient à la demande de l’exploitant ou à l’initiative du préfet ou du maire . Elle suppose une consultation des propriétaires des terrains visés, la pollution du sol ayant pu toucher des terrains en dehors de la carrière, ces propriétaires peuvent donc être des particuliers. Lorsqu’il y a moins de cinq propriétaires, il y aura seulement une consultation de ces derniers. Cependant, s’il y a plus de cinq propriétaires pour ces terrains qui pourraient faire l’objet de servitudes, une enquête publique sera mise en place.
Les servitudes ne sont pas seulement l’objet d’un arrêté préfectoral. Elles sont également annexées au document d’urbanisme de la mairie et s’imposent donc à toute autorisation d’urbanisme. Ainsi, ces servitudes s’imposent à toute personne, physique ou morale, qui souhaiterait faire usage du sol sur lequel les servitudes s’appliquent. En cas de non-respect de celles-ci, le maire ou l’établissement public de coopération intercommunal compétent en matière de plan local d’urbanisme pourra saisir le juge judiciaire afin d’obtenir la démolition ou la mise en conformité de tout ouvrage édifier ou installé en dépit des servitudes mises en place .
Ces servitudes peuvent prendre différentes formes. Elles peuvent encadrer l’usage qui pourra être fait sur le sol en rappelant par exemple les usages possibles, en imposant une étude avant la permission d’autres usages ou en interdisant purement et simplement tout nouvel usage du sol. Le sol englobant également les nappes phréatiques, les servitudes pourront également en faire l’objet en interdisant l’usage de la nappe, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur du site. En matière de nappe, des servitudes d’accès pourront aussi être mises en place afin de garantir l’éventuelle surveillance de celle-ci. Ces servitudes pourront également restreindre l’accès au site ou imposer des précautions particulières en cas de travaux qui affecteraient le sol. Afin de décider les modalités de ces servitudes, l’autorité administrative va se fonder sur les éléments techniques qui ont été fournis par l’exploitant, celui-ci pouvant également faire des propositions quant aux restrictions qu’il souhaiterait voir instituer.
En matière de procédure pour l’institution de ces servitudes, le Code de l’environnement la définit en précisant les modalités de l’enquête publique , la communication qui doit être faite du projet aux maires intéressés afin qu’ils puissent émettre un avis s’ils le souhaitent ainsi que la manière dont doit être notifié l’acte une fois voté par le conseil départemental.
Enfin, il faut noter que les servitudes ne sont pas attachées à la parcelle ad vit aeternam. L’article L515-12 du Code de l’environnement vient en effet préciser que : « lorsqu’une servitude d’utilité publique est devenue sans objet, elle peut être supprimée, à la demande de l’ancien exploitant, du maire, du propriétaire du terrain, ou à l’initiative du représentant de l’Etat dans le département ». Il existe donc une fin aux servitudes d’utilité publique et celle-ci coïncide avec la disparation de la pollution, son objectif étant de s’appliquer à des terrains pollués.

B. La restriction d’usage entre parties

Les restrictions d’usage entre parties, dites RUP, interviennent dans un contrat entre deux parties privées, l’une des parties doit nécessairement être la propriétaire du terrain. Dans ce contrat, le propriétaire va s’imposer des obligations de surveillance ou d’entretien mais il va pouvoir également s’engager à limiter l’usage de son terrain. Ce contrat peut avoir pour parties des propriétaires successifs mais il peut également avoir le propriétaire et l’exploitant qui loue le terrain en question au moment où ce dernier arrête son activité.
Ces restrictions peuvent porter sur la limitation de l’usage des sols, sous-sols et nappes phréatiques, elles peuvent également contenir des conditions à la modification de ces limitations et même porter sur la surveillance du site.
Ces restrictions d’usage vont être déclarées dans l’acte de vente afin de réduire les nouveaux risques en cas de nouveaux usages mais aussi afin d’éviter que l’acquéreur ne se retourne contre le vendeur dernier exploitant. L’utilisation de l’acte de vente permet d’imposer ces restrictions aux acquéreurs subséquents. De plus, l’existence du contrat doit également être porté à connaissance du maire de la commune sur laquelle se situe le terrain afin que ces restrictions puissent être prises en compte par les documents d’urbanisme. Juridiquement, on a donc une obligation personnelle et l’acquéreur s’oblige à respecter ces restrictions et ne pourra donc se retourner contre le précédent propriétaire.

C. La restriction d’usage conventionnel au profit de l’Etat

C’est une convention entre le propriétaire et l’Etat, elle est mise en place en dehors de la vente du terrain. Le propriétaire ou l’exploitant peut vouloir mettre en place cette convention qui permet de mettre en place de manière simple et rapide des restrictions d’usage, consentant ainsi à limiter son droit de disposer de sa propriété. Il faut néanmoins noter que la mise en place de ce type de restriction ne peut être imposé par voie règlementaire , l’Etat ne pouvant forcer un propriétaire à diminuer son droit de propriété. Ici, le propriétaire s’engage à respecter les restrictions et aussi à les reproduire dans les actes de vente ultérieurs pour que l’Etat ait une garantie que ces restrictions soient respectées. Ces restrictions peuvent être de même que les restrictions prévues par la restriction d’usage entre parties.
Cela permet d’éviter les procès-verbaux de recollement ou l’imposition de nouvelles restrictions par l’Etat. Les restrictions d’usage conventionnelles au profit de l’Etat, dites RUCPE, peuvent être publiées au service de publicité foncière et il est aussi recommandé de les porter à connaissance de l’autorité d’urbanisme.

D. Le projet d’intérêt général

Le projet d’intérêt général, ou PIG, se fonde sur l’article L.121-9 du Code de l’urbanisme. La mise en place de ce type de restriction a pour but de faire valoir des intérêts qui dépassent les limites de la commune sur laquelle se trouve la parcelle en question. Pour se faire, ce projet sera donc nécessairement pris en compte dans le plan local d’urbanisme, ou PLU. Afin d’obtenir cette restriction, il est nécessaire, comme précise dans l’article susmentionné, que le projet soit d’utilité publique. Cette qualification appartient seulement au préfet et le projet d’intérêt général n’emportera d’effet qu’à travers le document d’urbanisme qui le prend en compte.
L’article L.102-1 du code de l’urbanisme dispose que peut être qualifié de projet d’intérêt général « tout projet d’ouvrage, de travaux ou de protection présentant un caractère d’utilité publique et répondant aux deux conditions suivantes : 1° Être destiné à la réalisation d'une opération d'aménagement ou d'équipement, au fonctionnement d'un service public, à l'accueil et au logement des personnes défavorisées ou de ressources modestes, à la protection du patrimoine naturel ou culturel, à la prévention des risques, à la mise en valeur des ressources naturelles, à l'aménagement agricole et rural ou à la préservation ou remise en bon état des continuités écologiques ; 2° Avoir fait l'objet : a) Soit d'une décision d'une personne ayant la capacité d'exproprier, arrêtant le principe et les conditions de réalisation du projet, et mise à la disposition du public ; b) Soit d'une inscription dans un des documents de planification prévus par les lois et règlements, approuvée par l'autorité compétente et ayant fait l'objet d'une publication ». Une fois que ces conditions sont remplies, il reste la délibération du projet par l’Etat, la région, le département ou la commune puis la mise à disposition du public . En cas de non mise à disposition, le projet pourrait être inopposable.