Il serait fort tentant pour un acheteur d’acquérir à bas coût un immeuble qui est situé sur un terrain pollué. Cependant avant la signature de tout contrat ou promesse de vente, il est nécessaire que l’acquéreur préserve ces intérêts. En effet, l’acquisition d’un immeuble situé sur un terrain pollué est une opération sensible.

Un arrêt récent de la Cour de cassation en date du 29 juin 2017 est venu rappeler que la cession d’un bien immobilier ayant accueilli des activités polluantes est une opération sensible.

En premier lieu, le vendeur est tenu d’une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur du site.
Suivant l’article L.125-7 du Code de l’environnement, lorsqu’un terrain fait l’objet d’une transaction est répertorié dans les SIS (Secteurs d’information sur les sols), le vendeur et le bailleur du terrain sont tenus d’informer par écrit l’acquéreur. Au surplus, l’article L.514-20 du Code de l’environnement oblige le vendeur d’un terrain ayant accueilli une ICPE soumise à autorisation d’informer l’acquéreur.
Dans l’arrêt du 29 juin 2017, la Cour de cassation est venue rappeler que pèse sur l’agent immobilier également une obligation d’information loyale et de conseils adaptés y compris à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.
En l’espèce, le vendeur et l’agent immobilier avait été condamnés solidairement.

Le vendeur a également une obligation de délivrance. Cette obligation de délivrance se caractérise par le fait que « la chose livrée ne coïncide pas, quant à ses caractéristiques, avec ce qui a été promis dans le cadre des stipulations contractuelles ».

Même si la responsabilité du vendeur pourra être engagée sur de nombreux fondements, l’acquéreur doit rester vigilant.

Au moment de la rédaction de la promesse de vente, il est fortement conseillé à l’acquéreur d’insérer une condition suspensive à son bénéfice qui prévoit que l’acquisition ne pourra avoir lieu que si la documentation ne relève aucune pollution.
L’acquéreur va donc pouvoir consulter toutes sortes de documents mis à sa disposition par les autorités publiques comme les anciens titres de propriété et les baux précédents, les vases de données des installations classées soumis à autorisation ou enregistrement du ministère de l’écologie, les bases de données GEORISQUES, les bases de données SIS.

Si le vendeur ne respecte pas cette obligation alors l’acquéreur pourra demander la remise en état du site dans un délai de deux ans.

Connaissance prise de tous ces éléments, il pourra également prévoit une stipulation par laquelle les parties ont convenues via une convention de la gestion ou de la dépollution en cas de pollution avérée du terrain acquis.
Par cet acte, les parties entendent préciser leurs engagements réciproques postérieurement à la transaction immobilière.

Attention, le vendeur aura tendance à vouloir insérer une clause de non garantie des vices-cachés. Même si elle est acceptable, elle ne permet au vendeur de se décharger de son obligation de garantie légale uniquement s’il prouve qu’il ne connaissait pas les vices cachés affectant la chose vendue. Dans de nombreux arrêts, la Cour de cassation considère qu’en présence d’un vendeur professionnel et que le vendeur en sa qualité de dernier exploitant du site est présumé connaître l’existence du vice.
L’acte de vente d’un terrain pollué doit donc être rédigé précisément. Il donc préciser la présence ou non de pollution, son niveau et ses caractéristiques mais également la destination du bien afin de protéger à la foi le vendeur mais surtout l’acquéreur.