VENDA DE UM TERRENO POLUÍDO: A CLAUSULA PARA NÃO GARANTIR DEFEITOS OCULTOS NÃO EXONERA O VENDEDOR.

Venda de um terreno poluído: a clausula para não garantir defeitos ocultos não exonera o vendedor.


O tribunal Supremo nomeado « Cour de cassation » numa decisão do 29 junho 2017, estima que uma clausula para não garantia defeitos ocultos é ineficaz se o vendedor não sabia que os defeitos afectavam o bem. O tribunal limita também as condições com as quais o vendedor pode se prevalecer da clausula para não garantir os defeitos ocultos.


No caso em apreço, são particulares que venderam a uma sociedade civil imobiliária (SCI) o rés-do-chão. Mas nesse bem, a actividade anterior era uma garagem de automóveis, e o comprador tem o desejo quando comprou o bem de transforma-lo em local de habitação. A este titulo, uma clausula clássica foi redigida, e estipula que a sociedade compradora comprara o bem no estado actual sem garantia especifica e sem disposição sobre o estado ambiental.

Mas depois da aquisição do bem, o SCI começa a fazer investigações ambientais, que revelaram a presença no subsolo de hidrocarbonetos e de metais pesados que provem de tanques enterrados. Essa situação gera um risco sanitário mas também pode ter um impacto a nível do acontecimento das obras e do montante total.

Frente a esse problema, o comprador introduziu uma acção em justiça contra os vendedores, os notários et o vendedor profissional em garantia dos defeitos ocultos et deseja ser indemnizar do seu prejuízo.


O vendedor se defende, invocando a ausência da garantia e estima que o comprador sabia da presencia dos tanques. Ademais, o vendedor considera que o comprador sabia o tipo da actividade que havia antes e que ele podia então mesurar o risco de poluição.

A nível do tribunal, os meios do vendedor foram recusados ao fim de dez anos de procedera. O tribunal supremo julgou que em sua qualidade do ultimo explorador da garagem não podia ignorar os defeitos que afetavam os locais, e que a existência dos tanques enterrados que tinham uma fuga foi revelada depois da venda.

Nesta decisão, o tribunal recorda ao profissional imobiliário a obrigação d’informação leal e de conselho adequados e isso mesmo que a outra parte não foi a qual que o mandato. Neste caso a responsabilidade do profissional foi retinida, porque ele tinha consciência da existência dos tanques enterrados e não informou o comprador nem os notários da existência desses tanques.

o agente imobiliário para se defender, estima que nas visitas a existência dos tanques foi citada, mas o tribunal estima que não ha nenhuma prova escrita dessa afirmação.


Desse facto, o vendedor e o agente imobiliário são condenados a pagar ao comprador mais de 150 000 euros (sem contar as despesas jurídicas).

Mas é igualmente deixado a carga do comprador uma parte de responsabilidade. Efectivamente, o comprador tem que pagar do bolso dele um quarto dos trabalhos necessários para remediar a poluição. Essa parte corresponde a poluição ligada a « actividade ordinária » da garagem que cada um podia ter conhecimento.


Em resumo, os profissionais do imobiliário devem comprar a obrigação de conselho.