A titre liminaire, il convient d’indiquer qu’une partie urbanisée est, pour le Conseil d’Etat, une partie du territoire communal comportant déjà un nombre et une densité significatif de construction.

Pour se recentrer plus spécifiquement sur l’arrêt du 29 mars 2017, bien que les juges statuent sur le fondement de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme la solution n’est pas désuète. L’ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015 reprend en effet les dispositions de cet article en les incorporant au sein des articles L111-3 et L111-4 dudit code. L’article L111-3 apporte cependant une évolution en précisant que les constructions au sein des parties urbanisées sont possibles en l’absence notamment de plan local d’urbanisme. Ce premier constat permet donc de comprendre que cet arrêt du Conseil d’Etat aura vocation à l’avenir à s’appliquer sur les fondements des articles L111-3 et L111-4 du code de l’urbanisme. La portée n’étant pas mineure puisque l’arrêt est mentionné dans les tables du recueil Lebon.

En effet, pour pouvoir construire en dehors des zones urbanisées il est en principe nécessaire de se référer aux documents d’urbanisme pour en apprécier les modalités. Toutefois, il ne s’agit pas d’une condition sine qua non. Si en principe la construction en dehors des zones urbanisées est interdite en l’absence de plan local d’urbanisme, ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale, des exceptions limitativement énumérées à l’article L111-4 sont prévues.

Selon le Conseil d’Etat, en dehors des cas prévus à l’article L111-4, il est interdit de construire en dehors de ces fameuses zones dès lors que la construction a pour effet « d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune ». Autrement dit, si un projet a pour objet de construire un nombre et une densité supplémentaire de lotissement – comme ce fut le cas en l’espèce-, il est nécessaire de savoir si le terrain d’assiette dudit projet est le même que celui des constructions déjà présentes ou s’il s’agit d’une extension. S’il s’agit d’une extension, la construction ne sera pas possible en l’absence d’un plan local d’urbanisme. A moins de rentrer dans le champ d’application de l’article L111-4. S’il ne s’agit pas d’une extension des zones déjà urbanisées alors la construction pourra avoir lieu.

Cependant, encore faut-il savoir ce que les juges entendent par « extension ». L’appréciation de cette notion serait en effet floue sans autres précisions et source d’insécurité juridique. Mais le Conseil d’Etat fournit des indications pour déterminer si le projet a pour effet ou non d’étendre la partie urbanisée. Il faut ainsi prendre en compte deux éléments : « la proximité immédiate du projet avec des constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune » et « la vocation de la zone pour déterminer si le terrain d’assiette du projet se trouve à l’intérieur des parties urbanisées de la commune ». Selon les réponses, la construction sera donc possible ou interdite.