3- Des solutions à faibles coûts

Jennifer THEVENIOT précise que, « grâce à un investissement financier limité, voire nul, ces actions peuvent conduire à la réduction des consommations et donc des charges. L'IPD (Institut Pour le Développement, in « Les leviers d'action sur l'énergie au bureau », IPD, Iosis Conseil, 2011) a d'ailleurs montré que près de 10% d'économies peuvent être réalisées ne serait-ce qu'en améliorant les bonnes pratiques (sensibilisation des collaborateurs, suivi et affichage des consommations par exemple). Associées au pilotage des installations (gestion automatisée de l'eau et l'électricité, relevés réguliers des compteurs, température de consigne…), ces mêmes économies peuvent atteindre 15% ». Elle ajoute que de faibles investissements peuvent permettre de réaliser « 25% d'économies d'énergie, ne serait-ce qu'en mettant en place de bonnes pratiques et en réalisant de petits travaux (les travaux de gros œuvre peuvent engendrer jusqu'à 40% d'économies), une donnée non négligeable lorsqu'on sait que les tarifs réglementés sont amenés très prochainement à disparaitre et ainsi les factures à gonfler ! ».
On en conclu que l’installation de quelques petits outils spécifiques, à des points stratégiques, parfois couplés à de petits travaux, permettent de réaliser des économies d’énergie non négligeables. De la même façon, une annexe bien pensée, expliquée et portée par des acteurs concernés, par exemple les membres d’un ‘’Comité environnemental’’, permet que tous les intervenants au sein du bâtiment respectent les mesures mise en place en faveur des performances énergétiques et environnementales de celui-ci (par exemple en informant les personnes extérieures venant réaliser des travaux sur les consignes de tri des déchets, sur les mesures à prendre pour limiter les consommations d'eau ou d'électricité etc.).




4- La nécessité d’instaurer des Comités de suivi


Les propos de Fabrice HAIAT témoignent de l’importance de structures de ce type dans toute démarche d’amélioration des performances énergétiques ou environnementales d’un bâtiment. Selon ce professionnel, « outre l'absence de cadre légal, les baux verts souffrent également du manque de coordination des différents intervenants, qu'il s'agisse des propriétaires, gestionnaires de biens, prestataires multi-techniques, locataires et employés. Des Comités Verts sont nécessaires pour réunir tous ces intervenants autour d'une problématique environnementale commune. Il faut définir les obligations de chacun, identifier les pistes d'amélioration et mesurer les progrès » (Fabrice HAIAT " Les "baux verts": un bouleversement dans l'immobilier ", lexpansion.com, 23 août 2010, (http://energie.lexpansion.com/habitat/les-baux-verts-un-bouleversement-dans-l-immobilier_a-39-4705.html).

La création de ces ‘’Comités Verts’’, identiques à ceux instaurés par bon nombre de baux verts à l’étranger, est un bon outil en vue de se conformer aux exigences de l’article R. 137-3 du code du CCH qui prévoit que « le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués ». Ces comités, lieux de discussion et de rapprochement de différentes parties prenantes, sont l’enceinte idéale pour établir des bilans de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment ainsi qu’un programme d'actions dans ce domaine. En effet, les membres de ce comité, dont plusieurs ont souvent de l’expérience et des compétences pointues en la matière, peuvent proposer de recourir à certains outils spécialisés, conçus pour favoriser une gestion vertueuse des bâtiments. Parmi ces outils, il convient de se pencher spécifiquement sur les Contrats de Performance Energétique (CPE).




5- Les contrats de performance énergétique

L’article 3-j de la Directive Communautaire 2006/32/CE du 5 avril 2006, relative à l'efficacité énergétique dans les utilisations finales et aux services énergétiques donne la définition des CPE : "accord contractuel entre le bénéficiaire et le fournisseur d'une mesure visant à améliorer l'efficacité énergétique, selon lequel des investissements dans cette mesure sont consentis afin de parvenir à un niveau d'amélioration de l'efficacité énergétique qui est contractuellement défini". Cette directive encourage le secteur public à conclure de tels contrats. Ceux-ci présentent en effet l’avantage, tant pour les opérateurs privés que publics, de leur permettre de parvenir à un niveau d'amélioration de l'efficacité énergétique qui est contractuellement défini et par conséquent de participer au respect de certaines dispositions de la loi Grenelle II, à savoir la réglementation thermique (RT) pour les constructions d’immeubles neufs et l’obligation de travaux pour les immeubles existants* (* = HERBERT SMITH FREEHILLS, , « Le Contrat de Performance Energétique (CPE) et ses applications aux bâtiments publics et privés », Le Club Pierre #26, 15 décembre 2010 - http://www.herbertsmithfreehills.com/-/media/EF37FED3064A4666AC65BE812D941D04.ashx?db=master&la=en&vs=1&ts=20120925T1204585704).


A titre d’illustration, Exprimm filiale ‘’Facility Management ‘’ de Bouygues Construction propose un contrat de ce type. Ce contrat a pour objet de garantir les coûts d’exploitation, de la maintenance multi-technique et des services (accueil, sécurité, hygiène et propreté) de l’immeuble pour lequel il est conclu ; il permet également d’en garantir les niveaux de consommations et de production d’énergie (en organisant la production d’énergie à partir de sources renouvelables et en garantissant le caractère « énergie positive » du bâtiment). Enfin, il participe à l’obtention de la certification HQE Exploitation. Il repose sur la définition d’une situation de référence au regard de principes d’occupation pré-définis et sur l’instauration de comités de suivi mensuels et trimestriels, chargé de suivre les consommations, d’alerter les responsables en cas de surconsommation, et d’en assurer le reporting annuel. Ce contrat instaure un système de bonus-malus : en cas de dépassement du forfait des charges consacrées à l’énergie dû à une mauvaise gestion de l’exploitation : les surcoûts sont pris en charge par Exprimm ; en cas de dépassement du forfait dû à l’utilisateur qui a dérogé aux règles d’occupation établies, leur prise en charge incombe à l’utilisateur. Enfin, si la consommation est inférieure au forfait : le bonus partagé entre l’utilisateur et Exprimm.
Conscient de l’utilité de tels contrats, le rapport d’activité 2011 du Plan Bâtiment Grenelle, en conseille fortement la conclusion. Selon les rédacteurs de ce rapport, ce sera « un des leviers efficaces pour stimuler le marché de la rénovation énergétique, avec l’émergence, peut-être, d’une ‘’garantie de performance énergétique’’ ». Ces mécanismes de garantie se développent de plus en plus, que ce soit pour garantir les consommations énergétiques d’une nouvelle construction ou suite à une réhabilitation, au regard soit des exigences réglementaires pures, soit par rapports à des objectifs contractuels spécifiques (Pour aller plus loin : Bruno MAROTTE, « peut-on garantir la performance énergétique des bâtiments ? », Revue Management Immobilier, n°18, Décembre 2012 - http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1212_18/index.php?startid=36). )

D'autant plus que chaque partie devant communiquer « toutes informations utiles » à l'autre partie, on peut penser que cette information mutuelle pourra porter sur des éléments autres que les seules consommations. Ainsi que le souligne Bruno WERTENSCHLAG, le preneur pourrait pour sa part se voir obligé de justifier de la performance énergétique des équipements qu’il aurait fait installer sous sa responsabilité (appareils de refroidissement, chauffages individuels, ventilation etc.). Il ajoute que cette pratique peut être à l'origine d'un important contentieux sur les consommations affichées par les notices techniques de ces mêmes appareils ou encore en ce qui concerne la qualité et la fiabilité des diagnostics énergétiques auxquels ils pourraient recourir.
C'est d'ailleurs peut-être ces questions de fiabilité qui ont poussées le législateur à ne pas imposer, par une loi, d'obligations ou d'objectifs précis en la matière. Il reste que de telles obligations se trouvent reportées, par l'effet même de la loi, dans les termes du contrat.

Et c'est pourquoi, lorsque l'on sait qu'en France le secteur du bâtiment est responsable de 25% des émissions de GES et consomme plus de 40% de l'énergie finale, la généralisation des baux verts semble salvatrice et nécessaire. Et, pour F. HAIAT « ce sont les grandes entreprises qui ont le pouvoir de donner l'élan indispensable à cette généralisation. C'est alors que pourra advenir la standardisation des baux verts via un cadre légal, définissant clairement les implications pour tous les acteurs, et mettant en place un dispositif de suivi des règles contractuelles» (Fabrice HAIAT , Les "baux verts": un bouleversement dans l'immobilier, lexpansion.com, 23 août 2010 - http://energie.lexpansion.com/habitat/les-baux-verts-un-bouleversement-dans-l-immobilier_a-39-4705.html).


Autres sources : Olivier GOUACHE, "Les Baux Verts, ou l’intégration de nouvelles normes environnementales dans la relation bailleur / preneur’’).